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江苏德衡资产评估房地产估价有限公司
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资产评估质量检查发现的普遍问题
 

20198月我有幸与天健兴业所纪学春老师为一组参加了资产评估行业检查,得到了纪学春老师的业务指导,现将纪老师的指导和对照行业质量检查要求,我们中小所普遍存在的问题做一点总结,分享给大家,以便不断提高行业执业质量。

一、    底稿中的通常问题

1、资产评估业务基本事项洽谈记录缺项,资产评估业务基本事项洽谈记录文件内容包括:

a.委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人;

b.评估目的;

c.评估对象和评估范围;

d.价值类型;

e.评估基准日;

f.资产评估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况(如需要);

g.资产评估报告使用范围;

h.资产评估报告提交期限及方式;

i.评估服务费及支付方式;

j.委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。

另外资产评估业务基本事项洽谈记录文件应有洽谈人签字和签署日期。

2、缺少专业胜任能力分析和评价记录。

3、缺少独立性的具体分析。

4、底稿中缺少签字评估师在现场的痕迹(如在现场的现场照片、盘点表、现场勘察表签字)。

5、资产评估委托合同中缺少委托方联系人及联系方式。

6、存档评估报告最好单独成册,与对外出具的评估报告同时出具,切不可放印在废纸上,装订在底稿内。

7、底稿若打印在废纸上,一定要用做此项目以前的废纸。不然会出现后补底稿的嫌疑。

8、一个项目的实施,正常顺序应是项目洽谈、专业能力分析、独立性分析、风险评价、承接审批、签订评估委托合同。管理类底稿应按此顺序整理。

9、评估报告中的要素要与评估委托合同保持一致,若项目实施过程中有变更,一定要有合同变更补充协议。

10、盖章的申报表与出报告的明细表评估范围、评估基准日要保持一致。

11、三种评估方法适用性分析一定要做,资产组是否可考虑收益法要做分析。

 

二、报告中的通常问题:

1、封面上没有标明按资产评估准则编制;

2、评估目的表达不清晰;

3、评估对象表述不清晰,评估对象的基本情况,通常应包括法律权属状况、经济状况和物理状况。

机器设备的描述应当包括:数量、类型、安装、存放地点、使用情况等。

不动产的描述应当包括:数量、类型、产权、结构和使用状况,以及是否存在抵押或其他受限情况。

4、评估依据中出现与评估项目不相关的依据(如非国资项目有国有资产字样,市场法评估的房地产取价依据中有造价定额等);

6、评估方法未针对基本评估方法进行适用性分析,未具体充分地表述选择所选评估方法的理由;

7、评估方法中未阐述选择案例的依据或理由,未披露案例信息;

8、评估方法中未阐述各项修正因素考虑、逻辑关系分析,取值依据分析、因素比较修正情况阐述;

9、评估假设中没有交易的假设、评估外部环境的假设、评估对象的假设、收集资料真实性的假设等;

10、评估结论未明确评估结论的使用有效期;

11、评估报告的使用限制说明未载明评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证;不要在评估报告的使用限制中写评估报告的有效期,出具的评估报告是永远有效的,只能讲评估结论的使用有效期!

12、附件中缺产权资料。

13、评估明细表中出现评估人员只有一人的现象。

 

三、设备评估应关注的主要问题:

1、设备评估中是否含增值税一定要在评估结论中披露;

2、设备评估中先确定评估假设,是原地持续使用,还是异地持续使用,或非持续使用。再由评估假设确定价值类型,由价值类型确定重置价的组成,是否要含运费和安装调试费。

3、若采用收益法评估设备,收益法是不含增值税的,在进行两种方法比较时,要注意收益法口径与成本法口径的一致性。

4、对抵押目的的设备评估需关注以前是否已有抵押,何时解押,因设备抵押登记制度不完善,有时无法通过调查了解,应由企业提供声明书。

5、现场勘察设备处于闲置状态,要调查是长期闲置还是短期闲置,闲置的原因是什么,对以后如何处置应由企业提供说明。

6、特殊设备要收集最近一次的检测报告。

7、2009年为设备增值税变化年,2009年前和2009年后的设备转让,开票税点是不一样的,要关注。

8、设备的年限成新率,年限的依据要说明。勘察成新率要有打分表。表格计算是否都设置了公式链接,合计数是否包含了全部数据要审查。

9、底稿、明细表的计算方式要与报告评估方法和评估程序中表述一致,如底稿采用的年限法,报告中却出现勘察成新,不可底稿报告两张皮。

 

四、企业价值评估中的关注事项:

1、必须要有访谈记录,若没有访谈记录实际上是无法判断是否可做收益法评估的。

2、企业是否存在账外无形资产、经营许可、对外投资、要从相关网站上进行查询核实。

3、企业无房产土地,一定要收集租赁合同,关注合同是否到期,判断企业是否具有按原规模持续经营的可能。

4、若委托方要求将评估目的写为内部核实企业价值,需在评估报告中披露:不得用于对外交易形为,或不能用于其他目的如交易。

 

五、租金评估中应关注的事项:

1、对市场比较法案例的价值内涵,要弄清楚。租金的收取方式:是季付还是年付,租金价格是可签一年合同,还是五年合同。只讲物业的租金价格是没有意义的。

2、租金评估必须做现场勘察表,以确定房产的存在性和完整性,评估报告中要披露评估对象的现状和使用状况。

 

                                                江苏德衡评估崔世秀总结以供参考

                                                2019年9月6于南京

 

 

      我是一个热爱评估工作的人,为了提高行业的社会认可度,带领中小所提高评估质量,我德衡评估公司将陆续把本公司收集的关于评估的相关数据分享给大家,发布于公司网站上,供大家参考。大家可关注我公司网站:jzntzl.com

 
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